教你如何評判一家購物中心
2/18/2014 02:03:00 下午
1.1 購物中心的選址原則
a 最短時間原則
購物中心應當位於人流集散最方便的區位。隨著交通改善，購物者的活動範圍大大增加，因此距離已經不是決定購物者行為的主要因素，而更多地考慮購物過程所花費的行車時間。
b 易達性原則
購物中心應分佈於交通便捷、易達性好的位置。易達性取決於交通工具和道路狀況
c 聚集原則
商業活動具有集聚效應，集中佈置能夠相互促進，以提高整體吸引力。城市人流、物流和城市社會經濟活動的焦點常常成為優先選擇的地點。
d 接近購買力原則
購物中心要接近人口稠密區，又要接近高收入或高消費人口分佈區。
香港購物中心信奉的一個基本商圈二八原則——20分鐘商圈之內的客源要做80%的生意。
香港購物中心並不相信太遠的邊緣商圈能帶來巨大的人流，所以在客源半徑上，擴大了20分鐘核心商圈的作用，而將30分鐘次要商圈及1個小時的邊緣商圈的期望值降低。
香港購物中心的商圈呈現典型的地鐵商圈特點，香港建在地鐵軌道交通線路上的購物中心，占到總數的70%左右。
購物中心作為交通樞紐，而非上落站。佔據地鐵出口，還要佔據巴士換乘站，讓地鐵人流在此換乘，而不是快速通過。
1.2 購物中心的規模
合理控制商業規模和運營風險，現階段開發的購物中心面積適應當時的市場規模和容量，不求一步到位，為未來預留發展空間，採取分階段開發的策略，購物中心分地塊分期開發。
香港購物中心的主流規模為5~10萬平米，不建設面積超過20萬平方米的購物中心，社區型購物中心占到香港全部購物中心的80%以上。
5~10 萬平米——52%
3~5 萬平米——20%
小於 3萬平米——14%
大於10萬平米——14%
美國購物中心的平均面積約為11100平方米，社區型購物中心占其購物中心總數的70%。
日本購物中心的平均面積約為14800平方米。
香港購物中心的平均面積約為50000平方米。
中國大陸購物中心的面積多為10~20萬平米。
深圳萬象城2004開業，(一期)：18.8萬。
杭州萬象城2010054開業：24.2萬
瀋陽萬象城 2011054開業：20萬
成都萬象城：24.4萬
深圳益田假日廣場200808開業:13.58萬(含酒店寫字樓)
深圳中心城 200704開業：14萬
深圳金光華廣場 200411開業：12萬
廣州正佳廣場2005開業：30萬
1.3 購物中心的層數和層面積
購物中心的層數與專案的用地及總規模有關。
一般購物中心營業部分的層數地上2~6層，地下1~2層。但在香港一些用地極為緊張的情況下樓層數就做的比較多，5-9層的很普遍，有的高達19層。
商業層面積不宜過小，一般0.6~2萬平米。單層面積過大，將不得不採用環型或網格型主流線形式，會帶來顧客位置感迷失的問題。
深圳萬象城：地上5層，地下1層。平面長寬 195米x121米=23600平米。
深圳益田假日廣場：地上3層，地下2層。平面長寬310米x 44米,一層約1.4萬。
深圳中心城：地上1層，地下3層。平面長寬 170米x 121米=20570平米。
瀋陽萬象城：地上6層，地下1層。
杭州萬象城：地上6層，地下2層。
哈爾濱歡樂頌：地上5層，地下1層。平面長寬 330米x(82~138)米，一層約2.4萬，二層約2.1萬。
廣州正佳廣場：地上7層，地下2層。平面長寬 195米x175米，一層約3萬。
香港國際廣場：平面長寬 90米x 40米=3600平米。
香港朗豪坊：地上13層，地下2層。平面長寬 190米x 40米=7600平米。
香港MegaBox：地上19層，地下1層。平面長寬 110米x 100米=11000平米。
1.4服務體系分為顧客服務體系和內部服務體
4.1.1 顧客服務功能
顧客服務設施主要為顧客衛生間、母嬰室、客服中心、顧客休息區等。
a 顧客衛生間
●位置根據目前已經運營的購物中心使用經驗，每層顧客衛生間分佈需均勻，服務半徑不宜太大，應根據購物中心的平面形狀大小，合理分佈顧客衛生間。
● 廁位元數量根據《城市公共廁所設計標準》的規定，商業區域內男女廁位比例為1:1.5。根據已建購物中心的使用經驗，大部分購物中心男衛生間使用強度一般，基本夠用，甚至有富餘。女衛生間使用強度高，普遍出現排隊狀況。因此，根據現購物中心的使用經驗，應提高女衛生間的蹲位數量。
據相關調查：
香港——男女廁總體比例目前還只能徘徊在1：1.5間，
臺灣——在2003年1月，其臺北市男女廁位比例由1:1調整為1:3，在2006年4月，男女廁位比例從原本1:2提高到1:5。
美國——12個州已於上世紀90年代初通過了保證“如廁公平”的法案，將女廁所的數量增加兩倍，甚至有州規定女廁面積需達到男廁3倍以上。
b 顧客母嬰室
從現在購物中心的消費群體看，家庭單位佔有一定的比例，年輕媽媽帶著嬰兒購物已很常見，因此，購物中心在靠近衛生間的位置設置母嬰室已成為必須，進而體現購物中心人性化設計的一面。
C 客服中心
客服中心是購物中心運營商直接服務顧客的前端，是購物中心意見處理和解決顧客需求的唯一通道，是購物中心的重要組成部分。因此，客服中心必須設置在可見性和可達性較強的非商業位置。
4.1.2 顧客停車體系
a 停車位指標
根據大部分地方城市管理技術規定，商業停車位指標一般為1個/200㎡，而深圳商業停車位指標為0.8-2.0/100㎡。隨著城市發展的速度，人均擁有車輛已大大提高，自駕購物所占比例日益增加，如果按舊規定設置的停車指標，已經很難滿足購物中心實際的停車位元需要。建議每70-100㎡設一個停車位。
b 車庫出入口：位置、車行方向
停車場進出口的位置將會影響周邊道路的車流方向，規劃不當的停車場進出口不僅會影響停車場的進出效率，也會導致車流回堵而影響周邊道路上的車流。一般規劃停車場進出口時，應注意的有以下幾項：
出入口應設於交通量較少的非主道路上。若一定要設于較大車流量的道路上時，必須在出入口處向後退縮若干距離以便車輛進出。
應配合道路的車行方向以單進單出設計，避免進出在同一個口。
採用效率較高的收費系統以節省車輛進出時間，收費點儘量不要設在坡道上，以避免司機進出麻煩，斜坡起步。
c 停車方式
停車方式可分為地面停車場、地下停車庫，機械停車庫、多層立體車庫和屋頂停車等。
地面停車場對於顧客來說，使用方便，但是不利於商場統一管理。而且為了使購物中心外環境井然有序，並增加購物中心的外部集散和停留空間，應儘量避免地面停車。
地下停車庫是購物中心最適合的停車方式，方便管理。
機械停車，其優點是在滿足購物中心停車指標的前提下，節省建築面積，節省建築投入成本。但是機械停車管理不方便，且停車和拿車等候的時間太長，不適合購物中心使用。
多層立體車庫，在商業建築面積足夠的情況下，尤其是高層商業建築，可設置多層立體車庫，使自駕購物的人流可以更快地到達各層商業，購物更方便。在使用上多層立體車庫採光通風良好，可以分流地下車庫的車流壓力。從開發商的角度出發，維護成本低，建造成本比地下停車庫低。
屋頂停車，在建築面積有限的情況下，屋頂停車也是一種較好的選擇，把自駕購物的人流直接帶往屋頂層，然後從上到下逛商業，改變常規商場上部人流較少的情況。但是在高層商業裡，通常顧客不願意上到屋頂停車。
d 可識別性
● 色彩
由於購物中心停車庫單層面積較大，且受交通核和設備用房的視線遮擋，顧客很難定位自己停車所在位置。因此，平層面積較大的停車庫需要通過不同的色彩進行車庫分區，縮小停車位置的尋找範圍，提高可識別性。
● 設備
停車定位器，停車後在該分區的停車定位器領取定位條碼，拿車時可在任意的停車定位器掃描條碼，獲取停車位置的資訊。
LED車位指示燈，在每個停車位上空設置有LED指示燈，顯示車位元是否有空余，紅燈顯示本車位元已滿，綠燈顯示有空車位元。減少顧客找車位的時間。
e 車庫與商業的關係
如何從車庫更快地進入商業，處理好車庫與商業的關係?
第一，與商業同層的車庫，應緊鄰商業設置，並設置可直通商業中庭的出入口，方便車庫人流直達商業。
第二，位於商業下部的地下車庫，應設置大堂，大堂內有直達商業的扶梯或垂直電梯。位於超市下部的車庫，應設置平板扶梯，方便手推車直達車庫。大堂採用大面積落地玻璃圍合，通過暖色燈光照亮，提高商業大堂的可見性。在車庫內各個位置，設置暖色的人行道標識，直接連接到商業大堂，引導地下車庫的商業人流進入。
f 車庫與卸貨區的關係：
車庫與卸貨區應相對獨立，並有各自獨立的車行出入口，避免卸貨區的臭味干擾顧客停車庫。在條件允許的情況下，顧客車庫與卸貨區之間，可設置臨時性連通車道，在節假日大量車流出入的時候，顧客可借用卸貨區的車行出入口出入車庫，防止大量車流擁堵。
4.2 內部服務體系
內部服務體系的組織設計體現了購物中心平面功能的合理完善。內部服務體系包含貨運流線、垃圾流線、員工流線和員工服務功能等，且與公共客流盡可能的區分開來。
4.2.1 貨運流線
a 位置
卸貨區一般設置在地下室，與商業部分相互隔離，避免卸貨區臭味對商業的影響。卸貨平臺應根據商業平面合理分組設置，臨近貨梯。貨車可以在地下層卸貨，通過就近貨梯將商品運送到各個樓層，再通過送貨通道送達每個店鋪。
b 數量
由於購物中心物流量較大，需要根據商業平面合理佈置足夠的卸貨區。
卸貨區的合理設計，需考慮該商場所有貨車的尺寸和轉彎半徑。
貨車的尺寸大致可分為以下幾種：
C 要求
● 通風
由於卸貨區與垃圾運送共用，通風處理尤為重要。
● 卸貨平臺寬度和高度
為了方便大批量貨物的裝卸和運送，卸貨平臺寬度一般不小於5m。根據購物中心常用貨車尺寸，卸貨平臺高度一般設置有0.8m和1.2m兩種尺寸，能滿足大部分貨車的卸貨要求。
● 坡道和臺階
由於卸貨平臺與車道的高差問題，卸貨平臺與車道之間需設置運貨坡道和臺階。坡道坡度不大於1:5，以不影響車道為准，坡道寬度為1.2-1.8m。
4.2.2 垃圾流線
垃圾流線設置最好的方法是與貨運流線共用，與公共客流區分開，避免垃圾臭味干擾客流。並靠近卸貨平臺設置垃圾房，方便垃圾運送。
4.2.3 員工流線
員工流線即員工上下班、運送貨物的流線。內部進入專用的員工通道，然後通過貨梯到達每個樓層，通過送貨通道到達每個店鋪。為了提高商場的綜合使用效率，員工流線同樣可以和貨運流線相結合，綜合利用。
4.2.3 員工服務功能
員工服務功能包含員工更衣室、員工餐廳、員工辦公室和員工衛生間等。商場需設置獨立的員工出入口，統一打卡，並靠近打卡室設置員工更衣室。員工餐廳和員工辦公室可設置於地下室或地上商場次要位置，與公共客流分開，通過員工通道出入。員工衛生間與顧客衛生間相對獨立，是員工專用衛生間，每兩層至少設置一個。
（聯商網整理報導）
（聯商網整理報導）
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