【餐飲經營管理專欄】不敵天價房租‧鼎泰豐也撤店

9/03/2014 09:17:00 上午

2014.09.03於FB                             林東傳 顧問

今天看到媒體報導一個訊息頗感驚訝,鼎泰豐忠孝店不敵商圈天價房租,正式通告撤店轉遷南西百貨店.猶記得上個月中到品川蘭吃飯時,因為對面就是鼎泰豐忠孝店,出門還特意看了一下它內部的顧客狀態,當時也有一些不祥的預兆,因為,很少在餐期的時間可以看到鼎泰豐的門市出現門可羅雀的狀態,但當天的來客數依時間點推論確實有點少!


忠孝東路四段的餐飲主戰場大多縮在兩旁的巷弄中,因為正忠孝東路的店不是一般餐飲品牌店可以碰的起的!鼎泰豐縮到巷弄內後,營收一直有都很亮眼,甚至帶動週遭一些名店也爭相進入到這個商圈中來共襄盛舉,結果,龍頭老大卻在這個節骨眼放出因為營運壓力過大,經營租金費用過高而選擇轉戰百貨商場,這讓後頭這些跟隨品牌情何以堪?


鼎泰豐的品牌形象除了讓消費者對其服務品質高度肯定以外,商品價格的尊貴感也是大家共同的認知.以這樣的價位設定來說,總體商品的成本佔比應可控制在三成以下,若以它這麼強的品牌效應,且具備一定的營收獲利能力,都會覺得在該商圈經營的租金費用過高,那其他名不見經傳的店家品牌的處境,也就可想而知了.

這個問題其實是存在於世界各地,尤其是香港更明顯,當寸土寸金的觀念形成,屋主惜屋而租的心境就成了高房價的初始意念,而店家為爭取好門店,竟相哄抬房租搶店則成為幫兇,結論就是店家受害!因為,再貴的店好像依然會有不信邪的企業品牌,前仆後繼的接續卡位!

不敵天價房租‧鼎泰豐也撤店
在指導創業者注意的創業重點中有提到營運的損益概念,通常以餐飲業的一般標準來說,店租在損益結構中的合理佔比應該是營收的10%左右,租金佔比太高意味店家營運條件不足,難以支撐合理營收的產出,租金佔比若能持續壓低,代表店家營收能力超出預期,自然可以收致較高經營利潤.

品牌企業在尋找商圈物件時,原本就應該將預估營收與獲利條件拿來做為房租合理性評析的依據.除非是該物件具備一定的企業營運政策使命,否則,追求合理的佔比與持續設法降低比重是企業提升最後淨利率的基本手段,假如企業經過長時間驗證,發現營運損益的最後淨利率,無法因為管銷費用中的各項支出費用比例的有效轉換而積累成最後的淨利提升,企業就會開始考量營運問題之所在!

在餐飲經營管銷費用中,最大宗兩筆開銷就是人事費用與租金支出,之前又聽說鼎泰豐在人事支出的佔比上又比同業高超過10%,現在又要面臨租金的持續攀升,若連鼎泰豐這樣的超級獲利型品牌都會感受到無力因應,那這個物件的租金標準應該可以如媒體所說的是屬於天價等級了!

好商圈好物件必然伴有好租金,但對一般餐飲品牌店家來說,這樣的極品名店舖反倒可能成為企業自掘的墳墓,就如同香港許多老店被迫遷店或歇業的主因,也就在於不管如何努力,似乎都只是在扮演屋主的打工仔角色在幫屋主賺錢,當辛勤的投入無法取得合理的產出回報時,轉戰他地或另起爐灶也就成為企業品牌的必要選擇.鼎泰豐的遷店效應相信應該會點醒一些還在盲目爭取高曝光性店面的品牌企業,到底店適合開在哪裡才能真正賺錢,這是會持續發酵的議題!

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